Resposta direta
A rentabilidade real do short stay é a receita anual de diárias menos vacância, comissões, gestão, limpeza não repassada, condomínio, impostos, manutenção e reposição de enxoval. O resultado líquido deve ser dividido pelo capital total investido.
Principais pontos
- Diária máxima não representa diária média
- Ocupação deve considerar o ano inteiro
- Custos operacionais podem ser relevantes
- Compare rendimento líquido com o capital total
A fórmula básica
Receita bruta anual é diária média multiplicada por noites ocupadas. Noites ocupadas são 365 vezes a taxa de ocupação estimada.
Da receita, desconte todos os custos para chegar ao resultado operacional líquido. Só então divida pelo valor do imóvel, mobília, impostos e despesas de aquisição.
Como tratar a sazonalidade
Florianópolis possui picos de verão e eventos, mas a projeção precisa contemplar meses fracos. Use faixas mensais de diária e ocupação, em vez de repetir o melhor mês por doze vezes.
Cenários conservador, base e otimista tornam a incerteza visível.
Custos que costumam ser esquecidos
A operação exige tempo ou contratação de gestor. Itens de uso intenso se desgastam mais rápido do que em uma locação tradicional.
- Comissão das plataformas
- Gestão e atendimento
- Limpeza e lavanderia
- Manutenção e reposição
- Condomínio, IPTU e seguros
Quando a estratégia faz sentido
Short stay pode funcionar em locais com demanda recorrente e produto adequado. Regras condominiais, legislação e capacidade operacional precisam ser verificadas antes da compra.
Uma alternativa é comparar o resultado líquido com locação anual, considerando também volatilidade e trabalho exigido.
Perguntas frequentes
Qual ocupação usar na projeção?
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Use histórico comparável do micromercado e teste um cenário conservador. Não use apenas a alta temporada.
Condomínio pode proibir short stay?
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Regras e decisões podem variar. Verifique convenção, regulamento e entendimento jurídico aplicável ao caso.
Rentabilidade bruta é suficiente?
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Não. A decisão deve considerar receita líquida e todo o capital investido.
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