Maior margem
Studio + Garden 104
41,53 m² · Com vaga
R$ 590.632
- Ato de 7%
- R$ 41.344
- 42 mensais de
- R$ 5.906
- 7 semestrais de
- R$ 40.500
24% a 29% abaixo do Vergê por m².
Simular unidade 104
Florianópolis · Campeche · Tese de outubro de 2026
Nalu Campeche
Entrar pelo custo, pagar em 42 meses e deixar a renda fixa ajudar a pagar.
Inspirado pelo mar. Estruturado para investir.
Incorporação assinada por João Gondim, o Tubarão.
Ato de 7%42 mensaisEntrega prevista · abril de 2030
Unidades indicadas
Gardens, 2 dorm. e studios têm a maior margem
Entrada pelo custo, com valores de 15% a 29% abaixo do Vergê, menor desembolso e alta valorização potencial, segundo os cenários da tese.
Planta escassa
2 dormitórios 203
59,02 m² · Com vaga
R$ 924.520
- Ato de 7%
- R$ 64.716
- 42 mensais de
- R$ 9.245
- 7 semestrais de
- R$ 63.396
16% a 17% abaixo do Vergê. Última das três, segundo a tese.
Simular unidade 203Menor desembolso
Studio 201
27,59 m² · Sem vaga
R$ 438.160
- Ato de 7%
- R$ 30.671
- 42 mensais de
- R$ 4.382
- 7 semestrais de
- R$ 30.045
15% a 21% abaixo do Vergê. Faixa que o vizinho não oferece.
Simular unidade 201Valores da tabela 10-42-48 a preços de outubro de 2026, antes do reajuste pelo CUB/SC. As duas parcelas seguintes de 1,5% cada também integram o plano. Disponibilidade sujeita a confirmação.
Sua estratégia por unidade
Simulador de investimento
Prazo fixo da tese: 42 meses.
Entrega prevista: abril de 2030.
Studio 201 · R$ 438.160
Ato · 7%
R$ 30.671
2 parcelas seguintes · 1,5% cada
R$ 6.572
42 mensais · 1% cada
R$ 4.382
7 semestrais · 6,86% cada
R$ 30.045
Parcelas acima em valores-base, antes do CUB. Mensais nos meses 1 a 42; adicionais nos meses 1 e 2; semestrais nos meses 6, 12, 18, 24, 30, 36 e 42.
Capital que permanece aplicado
Desembolso com CUB
R$ 483.215
Saldo aplicado na entrega
R$ 43.446
Valor projetado do imóvel
R$ 532.861
Diferença frente à renda fixa
-R$ 43.169
Comparação: imóvel projetado + saldo aplicado, menos o mesmo capital mantido integralmente em renda fixa. Saldo negativo indica necessidade de aportes adicionais. Este cálculo mensal é independente dos números arredondados publicados na tese.
Fluxo mensal completo · valores corrigidos
| Mês | Aporte corrigido | Desembolso acumulado | Saldo aplicado |
|---|---|---|---|
| Ato | R$ 30.671 | R$ 30.671 | R$ 407.489 |
| 1 | R$ 11.005 | R$ 41.676 | R$ 399.857 |
| 2 | R$ 11.057 | R$ 52.733 | R$ 392.111 |
| 3 | R$ 4.443 | R$ 57.176 | R$ 390.914 |
| 4 | R$ 4.464 | R$ 61.640 | R$ 389.687 |
| 5 | R$ 4.485 | R$ 66.125 | R$ 388.428 |
| 6 | R$ 35.403 | R$ 101.528 | R$ 356.241 |
| 7 | R$ 4.527 | R$ 106.055 | R$ 354.664 |
| 8 | R$ 4.548 | R$ 110.603 | R$ 353.052 |
| 9 | R$ 4.569 | R$ 115.172 | R$ 351.406 |
| 10 | R$ 4.591 | R$ 119.762 | R$ 349.724 |
| 11 | R$ 4.612 | R$ 124.374 | R$ 348.008 |
| 12 | R$ 36.406 | R$ 160.781 | R$ 314.482 |
| 13 | R$ 4.655 | R$ 165.436 | R$ 312.431 |
| 14 | R$ 4.677 | R$ 170.113 | R$ 310.341 |
| 15 | R$ 4.699 | R$ 174.812 | R$ 308.211 |
| 16 | R$ 4.721 | R$ 179.532 | R$ 306.042 |
| 17 | R$ 4.743 | R$ 184.275 | R$ 303.833 |
| 18 | R$ 37.438 | R$ 221.714 | R$ 268.910 |
| 19 | R$ 4.787 | R$ 226.501 | R$ 266.349 |
| 20 | R$ 4.810 | R$ 231.310 | R$ 263.745 |
| 21 | R$ 4.832 | R$ 236.142 | R$ 261.097 |
| 22 | R$ 4.855 | R$ 240.997 | R$ 258.404 |
| 23 | R$ 4.877 | R$ 245.874 | R$ 255.666 |
| 24 | R$ 38.500 | R$ 284.374 | R$ 219.283 |
| 25 | R$ 4.923 | R$ 289.297 | R$ 216.175 |
| 26 | R$ 4.946 | R$ 294.242 | R$ 213.019 |
| 27 | R$ 4.969 | R$ 299.211 | R$ 209.814 |
| 28 | R$ 4.992 | R$ 304.204 | R$ 206.559 |
| 29 | R$ 5.015 | R$ 309.219 | R$ 203.254 |
| 30 | R$ 39.591 | R$ 348.810 | R$ 165.345 |
| 31 | R$ 5.062 | R$ 353.873 | R$ 161.652 |
| 32 | R$ 5.086 | R$ 358.959 | R$ 157.904 |
| 33 | R$ 5.110 | R$ 364.068 | R$ 154.101 |
| 34 | R$ 5.134 | R$ 369.202 | R$ 150.244 |
| 35 | R$ 5.158 | R$ 374.360 | R$ 146.330 |
| 36 | R$ 40.714 | R$ 415.073 | R$ 106.828 |
| 37 | R$ 5.206 | R$ 420.279 | R$ 102.506 |
| 38 | R$ 5.230 | R$ 425.509 | R$ 98.125 |
| 39 | R$ 5.255 | R$ 430.764 | R$ 93.682 |
| 40 | R$ 5.279 | R$ 436.043 | R$ 89.179 |
| 41 | R$ 5.304 | R$ 441.347 | R$ 84.613 |
| 42 | R$ 41.868 | R$ 483.215 | R$ 43.446 |
Short stay · cenário após a entrega
Receita anual após gestão de 25%
R$ 73.913
Yield sobre desembolso: 15,3%
Cenário opcional separado da tese. Não inclui condomínio, IPTU, manutenção, mobília, tributos ou outros custos; não integra o comparativo de renda fixa acima.
Simulador de investimentos
Compare cotas imobiliárias com Selic, poupança, dólar e IFIX.
As mesmas ferramentas e gráficos do simulador geral, com dados de mercado atualizados. O cenário de short stay da unidade está no simulador acima.
Etapa 1
Quanto você pretende investir?
R$
Etapa 2
Por quanto tempo?
A simulação é atualizada automaticamente a cada alteração de valor, aporte ou prazo.
Etapa 3
Vai fazer aportes mensais?
R$/mês
Etapa 4
Qual é o seu objetivo?
Total aportado
R$ 590.000
Aporte único
Maior valor da simulação
—
Diferença entre as modalidades
—
Rendimento em cotas
—
Simulação de R$ 590.000 · 3 anos
A diferença está no resultado.
Carregando dados de mercado…
Importante
Esta ferramenta possui finalidade exclusivamente educativa e comparativa.
Os resultados relacionados às cotas imobiliárias são estimativas utilizadas para fins de simulação e não representam promessa ou garantia de rentabilidade.
As simulações relacionadas à Selic e à poupança consideram a manutenção das condições atuais durante o período escolhido, embora essas taxas possam sofrer alterações.
Os dados de dólar e IFIX representam desempenho histórico e não constituem projeção de resultados futuros.
Todo investimento envolve riscos e deve ser analisado individualmente considerando o perfil, os objetivos e as condições do investidor.
A janela de oportunidade
O capital sai da renda fixa aos poucos.
Enquanto rende hoje, ele se transforma no seu imóvel no Campeche.
A tese considera Selic de 13,75% e projeção Focus de 12% no fim de 2027. A 12%, R$ 1 milhão aplicado rende cerca de R$ 15 mil a menos por ano, líquidos, do que a 13,75%. Enquanto isso, o CDI ainda alto favorece quem paga um imóvel parcelado.
Referências históricas do material: Copom de 16/09/2026 e Focus de 05/10/2026. Não são cotações em tempo real.
Após o ato
93%
ainda aplicado
Mês 12
72%
ainda aplicado
Mês 24
51%
ainda aplicado
Entrega · mês 42
10%
sobra após quitar a cota
Percentuais publicados no slide 4, em relação ao preço de tabela, no plano 10-42-48. São referências da tese, não resultados fixos do simulador.
| Tabela | Ato | 2 seguintes | 42 mensais | 7 semestrais |
|---|---|---|---|---|
| 10-42-48 | 7% | 1,5% cada | 1% cada | 6,86% cada |
| 15-35-50 | 7% | 4% cada | 0,83% cada | 7,14% cada |
| Linear | 7% | 4% cada | 2,02% cada | Não há |
A conta frente à renda fixa
Três preços por m² organizam a decisão.
Tabela de hoje
R$ 15.699
Média do estoque, a preços de outubro de 2026.
Custo desembolsado
R$ 17.310
Tabela mais CUB/SC de 5,75% ao ano. É 10,3% acima da tabela.
Equilíbrio com a renda fixa
R$ 20.570
Custo mais o que a renda fixa teria rendido. É 31% acima da tabela.
Se o imóvel pronto valer mais de R$ 20.570/m² em abril de 2030, o Nalu supera a renda fixa no cenário da tese. Acima de R$ 17.310/m², o cliente recupera o que desembolsou, antes dos custos excluídos.
Renda fixa a 100% do CDI, líquida de IR de 15%: 10,4% ao ano no cenário Focus. Valores publicados no slide 5.
A referência de mercado
O vizinho de rua subiu 22% em 15 meses.
Enquanto isso, o Nalu oferece um imóvel a preço de custo, para quem hoje investe em renda fixa.
Preço médio por m² · 9 unidades
R$ 15.098 → R$ 18.491
Aumento de 22,2% em 15 meses.
Estoque disponível
40 → 9 unidades
Redução de 78% no período.
Disponibilidade
1 dorm. esgotado
Dos 14, apenas 1 já não estava disponível em abril de 2025.
Evolução do Vergê · as mesmas unidades nas duas tabelas
| Unidade | Planta | Abril/2025 | Julho/2026 | Alta | Julho R$/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 211, bloco 1 | 2 dorm. · 72,7 m² | R$ 1.105.955 | R$ 1.351.896 | 22,2% | R$ 18.601 |
| 407, bloco 2 | 2 dorm. · 72,7 m² | R$ 1.127.640 | R$ 1.378.404 | 22,2% | R$ 18.965 |
| 405, bloco 1 | 2 dorm. · 73,8 m² | R$ 1.034.639 | R$ 1.292.168 | 24,9% | R$ 17.514 |
| 308, bloco 2 | 2 dorm. · 74,5 m² | R$ 1.132.888 | R$ 1.384.819 | 22,2% | R$ 18.601 |
| 304, bloco 3 | 2 dorm. · 81,0 m² | R$ 1.207.794 | R$ 1.476.382 | 22,2% | R$ 18.236 |
| 301, bloco 3 | 2 dorm. · 88,1 m² | R$ 1.314.162 | R$ 1.606.405 | 22,2% | R$ 18.236 |
| 401, bloco 3 | 2 dorm. · 88,1 m² | R$ 1.366.728 | R$ 1.670.660 | 22,2% | R$ 18.965 |
| 206, bloco 1 | 3 dorm. · 104,5 m² | R$ 1.559.122 | R$ 1.905.838 | 22,2% | R$ 18.236 |
| 501, bloco 1 | 3 dorm. · 104,5 m² | R$ 1.621.487 | R$ 1.982.072 | 22,2% | R$ 18.965 |
Fontes citadas no PDF: tabelas Vergê de abril de 2025 e julho de 2026, Lumis. Estoque de julho: R$ 17.514 a R$ 18.965/m².
O Nalu custa menos e precisa de pouca valorização
| Unidade Nalu | Nalu R$/m² | Vergê R$/m² | Resultado no cenário CUB | Valorização anual para empatar |
|---|---|---|---|---|
| Studio + Garden 104 | R$ 14.222 | R$ 18.600 a R$ 20.060 | +21% a +31% | Nenhuma |
| 2 dormitórios 203 | R$ 15.665 | R$ 18.600 a R$ 18.970 | +10% a +12% | 2,3% a 2,9% |
| Studio 201 | R$ 15.881 | R$ 18.600 a R$ 20.060 | +9% a +17% | 1,1% a 3,3% |
| 1 suíte 207 | R$ 16.394 | R$ 18.600 a R$ 20.060 | +5% a +14% | 2,0% a 4,2% |
| Studio Vista Mar 204 | R$ 16.936 | R$ 18.600 a R$ 20.060 | +2% a +10% | 2,9% a 5,2% |
| Cobertura 501 | R$ 14.821 | R$ 13.730 a R$ 16.060 | −14% a +1% | 5,6% a 10,4% |
| Média do estoque | R$ 15.699 | R$ 17.510 a R$ 18.970 | +4% a +12% | 2,4% a 4,7% |
Dados transcritos do slide 7. Vergê projetado a 5,75% a.a. até abril de 2030, frente ao equilíbrio do Nalu com a renda fixa. As faixas do comparativo diferem da tabela histórica conforme os cenários do material. O PDF não detalha a composição de cada ajuste.
Todas as unidades mencionadas na tese
| Unidade | Tipologia | Área | Valor total | Preço/m² | Disponibilidade |
|---|---|---|---|---|---|
| 104 | Studio + Garden | 41,53 m² | R$ 590.632 | R$ 14.222 | A confirmar |
| 203 | 2 dormitórios | 59,02 m² | R$ 924.520 | R$ 15.665 | A confirmar |
| 201 | Studio | 27,59 m² | R$ 438.160 | R$ 15.881 | A confirmar |
| 207 | 1 suíte | Não informado | Não informado no PDF | R$ 16.394 | A confirmar |
| 204 | Studio Vista Mar | Não informado | Não informado no PDF | R$ 16.936 | A confirmar |
| 501 | Cobertura | Não informado | Não informado no PDF | R$ 14.821 | A confirmar |
A tese traz seis unidades de referência, não um estoque completo atualizado. Valores antigos não foram reaproveitados.
Conclusão da tese
O Nalu é recomendável como diversificação de parte da renda fixa.
Conclusão do material, não recomendação individual de investimento.
Entrada pelo custo
R$ 15.699/m² com mobília, 10% a 17% abaixo da tabela do vizinho de rua.
Régua baixa
Valorização de 2,4% a 4,7% ao ano já iguala a renda fixa líquida no cenário da tese.
Preço e demanda validados
O Vergê subiu 22,2% em 15 meses e reduziu o estoque de 40 para 9 unidades.
Saída gradual
Ato de 7%, e metade do capital ainda rende na renda fixa após 24 meses.
Plantas do Nalu Campeche
Plantas preservadas do material anterior, sem os lofts. A correspondência com a revisão de unidades da tese deve ser confirmada; não representam plantas atualizadas das unidades 201 e 203.
Perguntas frequentes
Como funciona a participação no Nalu Campeche?
A participação ocorre por cotas societárias da NALU CAMPECHE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA. Não corresponde à venda direta de unidades imobiliárias autônomas. As condições finais dependem da documentação e do contrato.
Quais são os planos de pagamento da tese?
A tese de outubro de 2026 apresenta 10-42-48, 15-35-50 e Linear. Todos têm ato de 7%, duas parcelas seguintes e 42 mensais. Os dois primeiros incluem sete semestrais. As parcelas são reajustadas pelo CUB/SC.
Os números representam rentabilidade garantida?
Não. São estimativas de apoio à decisão, condicionadas às premissas de renda fixa, reajuste do custo e preço de mercado na entrega. O material não é recomendação individual de investimento nem promessa de rentabilidade.
Quais valores de unidades constam no material?
O slide 8 informa Studio + Garden 104 por R$ 590.632, 2 dormitórios 203 por R$ 924.520 e Studio 201 por R$ 438.160. O slide 7 também compara preços por m² das unidades 207, 204 e 501. Valores são de outubro de 2026, antes do reajuste pelo CUB/SC; disponibilidade deve ser confirmada.
Morar. Trabalhar. Encontrar. Desacelerar.
A arquitetura acompanha os ritmos da vida.
Como os números foram calculados
Premissas da tese
- Renda fixa a 100% do CDI, com IR de 15%.
- Selic de 13,75% na referência do material e 12% no fim de 2027.
- Parcelas reajustadas pelo CUB/SC a 5,75% ao ano.
- Tabela 10-42-48, prazo de 42 meses e entrega em abril de 2030.
- Vergê projetado a 5,75% ao ano até a entrega.
- Sem ITBI, registro, condomínio, IPTU e IR sobre ganho.
Fontes citadas no PDF
- Tabela Nalu · outubro de 2026
- Tabelas Vergê · abril de 2025 e julho de 2026
- Copom · decisão de 16/09/2026
- Boletim Focus · 05/10/2026
- CUB/SC · outubro de 2026
- Índice FipeZap · agosto de 2026
Memória de cálculo do simulador
Taxas mensais equivalentes: (1 + taxa anual)^(1/12) − 1. Aporte no mês m: preço da unidade × percentual devido × (1 + CUB mensal)^m.
Saldo inicial: preço de tabela menos ato de 7%. Nos meses seguintes: saldo anterior × (1 + renda fixa líquida mensal) − aportes corrigidos do mês. Para fechar 100% do preço-base, são usados 48% ÷ 7 e 50% ÷ 7 nas semestrais, e 35% ÷ 42 e 85% ÷ 42 nas mensais; os percentuais exibidos são arredondados.
Valor projetado: preço de tabela × (1 + valorização anual)^3,5. Equilíbrio com a renda fixa: soma dos aportes corrigidos, capitalizados pela renda fixa líquida até o mês 42. O ganho de locação é calculado separadamente.
O PDF publica as premissas e resultados resumidos, mas não a planilha mensal nem a trajetória completa do CDI. Por isso, o simulador usa uma taxa líquida anual constante ajustável, sem afirmar reproduzir exatamente os resultados do material.
Este material é uma análise de apoio à decisão. Não constitui recomendação individual de investimento nem promessa de rentabilidade. As simulações são estimativas e dependem das premissas acima.
NALU CAMPECHE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA · CNPJ 63.445.182/0001-24. Sociedade de Propósito Específico sediada na Rua Jornalista Manoel Menezes, nº 115, Sala 507, Itacorubi, Florianópolis/SC, CEP 88.034-060. Constituída para desenvolvimento imobiliário por captação e comercialização de cotas societárias, não realizando venda direta de unidades imobiliárias autônomas por este instrumento.